博鳌特稿 郑荣华:昆仑商业不再以重资产方式扩张

发布时间:2022年06月07日

       近年来, 在宏观经济放缓和电商冲击下, 商业地产遭受利润和模式的折磨, 伴随着越来越多的后来者进入该领域, 商业地产的竞争已达到 一个非常凶猛的水平。 程度。 浙江昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华向观典地产新媒体描述杭州商业地产板块的变化:“商业用地越卖, 商业实体越发达。杭州商业地产市场已经 前15年一直在竞争, 但随着其他地方成熟的商业地产开发商如国企、港资企业、民营企业的进入, 杭州的商业规划用地数量将会增加 , 而且竞争会非常激烈。” 不过, 对于“商业过剩”, 郑荣华持不同意见, 他表示,

商业地产的过剩主要体现在同质化经营造成的“过剩幻觉”, 无论商业实体所在区域, 或者居民人口少, 如果每个商业实体做的不一样, 其实是一个没有多余的命题。郑荣华指出, 同质化是所有行业的通病, 任何新事物发展到一定程度, 都会变得同质化。 程度, 商业地产也不例外, 在商场购物, 你会发现各个商业实体的品牌、结构、布局大同小异, 商业模式单一, 在这方面, 昆仑商业是 也试图在竞争中寻找新的出路, 郑荣华表示, 昆仑商业的大方向是谨慎持有物业。 经营、轻资产经营和管理是主要战略。 , 开展商业主体差异化定位和经营, 摒弃传统百货经营思路, 引入文化创意产业、体育产业、教育产业、生活服务产业跨界融合。 “昆仑商业不会采用单一的运营模式来运营和管理一个商业综合体, 而是找到自己的定位, 专注于社区商业和体验商业, 为周边居民提供小而全的商业服务, 这是我们擅长的 这也是我们未来将继续做的一个方面。” 此外, 对于一些商业地产开发公司在三四线城市的实践, 郑荣华表示, 由于电子商务的快速崛起, 三四线城市消费人群的快速发展 不再强劲增长, 他们也不看好这些城市的商业前景, 但不排除会在一些特别好的地段以轻资产的方式参与管理“扩张”。 “作为一家以住宅开发为主的房地产和建筑企业, 昆仑的轻资产开发是最佳选择。通过物业证券化的方式, 可以在短时间内收回投资资金, 通过经营管理实现盈利。” 郑荣华说道。 据他介绍, 昆仑商业从2015年开始, 以成熟的商业运营团队进行管理输出和商业托管, 从发展战略转向经营战略。 以下为观电地产新媒体对浙江昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华先生的采访实录: 观电地产新媒体:部分企业青睐三四线城市城市的商业综合体市场, 近两年昆仑商业是否也会抢占这些城市的商业发展机会? 有没有具体的发展计划? 项目选区有什么要求? 郑荣华:昆仑商业持有的商业综合体主要分布在杭州、天津、南京等一二线城市。 我们很少在三四线城市管理和持有商业综合体。 由于电子商务的快速崛起和三四线城市消费人口增长乏力, 我们不看好这些城市的商业发展前景, 这些城市已经逐渐萎缩。
        当然, 对于地段特别好的商业综合体, 昆仑也愿意以轻资产的方式参与管理, 不再大力拓展重资产的商业综合体。 视点地产新媒体:近两年, 商业地产同质化问题比较突出。 您如何看待这种现象? 昆仑商业会采取什么方法来避免这样的问题? 郑荣华:在中国,

同质化是所有行业的通病。 任何新事物发展到一定程度后都会同质化。 商业地产也不例外。
        在商场购物时, 品牌、结构、布局相近, 商业模式单一。 这说明商业地产领域的大家还不够创新, 还处于互相抄袭、模仿的阶段。 昆仑商业不会采用单一的运营模式来运营和管理商业综合体, 而是找到自己的市场定位, 专注社区商业和体验商业, 打造“客厅”的经营理念, 为广大客户提供小而全的服务。 周边居民。 商业服务是我们擅长的, 也是我们未来要坚持的方向。 视点地产新媒体:商业地产远比住宅开发难度大,

在运营和资源整合方面有更高的要求。 在您看来, 在商业地产过剩的背景下, 商业地产运营开发企业应该如何制定或调整? 发展战略和方向? 郑荣华:商业地产的过剩主要体现在同质化经营造成的“过剩错觉”。 2万、5万、10万, 甚至100万的人口都可以做生意。 如果每个人都做的不同, 其实并没有多余的命题。 商业地产确实比住宅开发更难。 住宅开发出售后, 就结束了。 商业地产只是万里长征中的一小步。
        商场的规划、定位、招商、运营、营销、管理等问题一一, 每年都要不断推出新的。 当商业实体雨后春笋般涌现时, 我们考虑的大方向是谨慎持有房产。 通过战略合作, 我们以轻资产经营管理为主要战略。 差异化定位经营, 在电商的压力下逐步摒弃传统百货经营思路, 引入文化创意产业、体育产业、教育产业、生活服务产业的跨界融合。 视点地产新媒体:商业用地空置率、去库存难等问题已经开始显现。 您认为商业地产在繁荣之后可以获得什么? 在商业地产上投入大量金钱和时间房地产公司应该如何应对这种变化? 郑荣华:各个城市的商业地产发展不平衡。 一些城市的商业竞争激烈, 而另一些城市则保护本土品牌。 传统百货商场受电商冲击而走下坡路, 但以生活服务业为主的商业地产仍集中在城市地区。 潮人的首选。
        市场在变化, 竞争者已经从单一的商业实体发展到商业实体之间的相互竞争和实体商业与电子商务的激烈竞争。
        对于一个市场竞争充分的行业, 商业地产还是会找到自己的发展方向。 幸存下来的商业实体也可以自行其是。 在市场竞争趋于多元化和激烈, 地价和房价齐头并进的时候,

持有商业地产确实是不得已而为之。 因此, 只有加强经营策略, 才能稳定租金收入, 只有稳定的租金收入才能保值。 视点地产新媒体:卖家是万达等商业综合体开发商的发展模式, 但现在更多的房地产公司正在尝试以轻资产的方式利用这个资本重的行业。 您如何看待房地产公司的轻盈? 资产发展路径? 昆仑的业务将如何从“重”变“轻”? 郑荣华:住宅开发和商业地产开发经营是两种完全不同的理念和商业模式。 相对而言, 住宅开发是一种短、平、快的交易思路, 可以快速收回资金转移到下一个地块; 公司的发展需要大量的资金投入、重资产持有、较长的资本回报期。 对于一家专注于住宅开发的房地产公司来说, 这确实不是最佳选择。 , 确实占用资金, 导致流动性吃紧, 轻资产是必然选择。 对于长期从事商业地产开发的公司来说, 融资渠道较好、扩张速度较慢、更注重商业地产稳定投资回报、重资产持有、等待 财产升值。 作为专注于住宅开发的房地产和建筑企业, 昆仑的轻资产开发是不二之选。 通过资产证券化的手段, 可以在短时间内收回投资资金, 通过经营管理获得收益。 此外, 2015年以来, 公司以成熟的业务运营团队进行管理输出和业务托管, 从发展转向经营战略。 观点地产新媒体:房地产基金连续几年快速发展, 借助互联网, 尽管受到金融环境和政策空间的限制, 也获得了长足的发展。 在当前去杠杆的形势下, 房地产基金的未来会是什么样子? 调整和发展? 郑荣华:公司融资渠道多元化。 由于融资成本较高, 公司主要采用银行开发贷款和公司债券发行模式进行融资。 观典地产新媒体:过去几个月, 随着部分热点二线城市住宅商品房的热销, 商业地产的成交量也出现了一定程度的好转。 您如何看待国内商业地产市场的变化? 您如何看待杭州商业地产市场的发展趋势? 郑荣华:商业地产VS住宅, 投资回报率高, 但升值空间小,

拆迁速度不如住宅快。 整个楼盘形势好的时候, 也能冲天而起。 同时, 我们也应该看到, 随着越来越多的商业用地被出售, 越来越多的商业实体被开发出来。 可以基本确定, 销售市场可能会保持不温不火, 竞争激烈的地区可能会出现租售两难的局面。 烂。 杭州商业地产市场的前15年, 竞争相对较低, 银泰是主角。 近年来,

随着成熟商业地产央企、外地港资、民营企业的进入, 以及规划用地的增加, 竞争将非常激烈, 销售价格不会上涨。 , 租金水平可能相对于余额略有下降。 观典地产新媒体:为了拓宽融资渠道, 不少企业通过拆分业务实现上市。 昆仑商业是否也选择了同样的路径? 昆仑控股集团目前的上市计划是什么? 郑荣华:在未来的规划中, 商业地产将以轻资产经营, 可能会拆分上市。 目前, 昆仑控股集团暂不上市, 但正在培育更多非地产领域的子公司上市。

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